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新闻聚焦 甘诺颖 179℃ yzumpa.cn

  疫情之下,各地给楼市松绑的动作或明或暗,都是为了救经济。但一个突如其来的消息,让许多人甚至瞠目结舌。

  沉寂已久的海南市场,突然推出了破冰之举:

  全省实施现房销售。

  一时舆论惊呼,这是要革房地产的命,直指“卖楼花”的痼疾,斩断房企现金流。

  然而,有些媒体却评论说,这看上去是调控加码,其实是对整个海南楼市的"欲扬先抑",背后是中央马上就将推出针对海南的重大政策利好。毕竟,13亿中国人就这么一个国际旅游岛!

  事实上,两年多的严格调控、全岛限购,对海南来说像一次“壮士断腕”。但这看似刮骨疗伤的举动,也将海南市场在国内独一无二之地位体现的淋漓尽致。

  这几天,随着疫情渐渐过去,各地售楼处陆续开放,有些朋友又来找我咨询买房的问题。

  我一直有个观点,限购越狠的地方,越有价值。近期,由于这场突如其来的疫情,我又增加了一个看法:山清水秀的地方或许就是下一个风口,因为疫情之后是康养,是生活的质量。

  所以,这个风口又是海南?

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  过去这两年,海南市场真的是太“南”了。

  这事要从2018年1月说起。

  由于“向海要地、向岸要房”,海南成了被环保部痛批整改的重点省份,直指海南被房地产“绑架”现象严重。

  海南开启壮士断腕,“去地产”。

  当年4月,海南直接推出全岛限购政策,一夜冻结6000亿资金,号称史上最严限购条例:

  五指山、保亭、琼中、白沙等生态核心区,外地户籍无法购买;

  海口、三亚、琼海,外地户籍购房,须累计缴纳5年个税/社保;

  其他区域,外地户籍购房,须累计缴纳2年个税/社保;

  2年,成了硬性最低门槛,很多交易都因名额受限,被直接冻结。

  此后两年,海南楼市的交易额、投资总量大幅下滑,几乎进入冬眠状态。

  2018年,海南全省商品房销售额同比下降23.23%,2019年同比再次下滑了38.76%。

  对重仓海南的房企来说,这绝对是一场严峻的考验。

  恒大、雅居乐、碧桂园、融创等大型房企,在海南的项目一下子被打落到谷底,开始过起了“苦日子”。

  其中,最典型的就是因海南而成就了“旅游地产专家”之名的雅居乐,它经历的曲折,就是海南市场跌宕起伏的缩影。

  2017年,海南占了雅居乐销售总额的21.98%。

  被誉为首创了“第二人生”度假地产概念的海南清水湾项目,开年还卖得好好的,“全岛限购”之后就变了脸。

  影响有多大?

  2017年,海南清水湾卖出了170亿元,拿下年度中国房地产项目销售冠军。限购政策出台后,2018年,雅居乐这一项目的确认收入为113亿元,2019年降到了不到40亿元。

  于是,在雅居乐2019年报公布的数据中,毛利率从43.9%回落至30.5%。有点扎眼!

  有媒体忍不住质疑,雅居乐“养在海南的现金牛是不是要断奶”了?雅居乐的掌门人陈卓林的回应很干脆,海南项目是“金蛋”。

  他说,雅居乐在海南“大约还有1000亿货值,可以贡献超过20%的利润率,超过50%的毛利率。所以可以说,(这些货值)为雅居乐未来几年准备了相应好的毛利。”

  没有人嘴硬,只是有人看到了事情的本质。

  事实上,从今年开始,随着2018年海南限购政策中关于两年社保资格限制的到期,雅居乐这些毛利高达近60%的项目所产生的确认收入与2019年相比就将出现大幅提升。换句话说,从2020年开始,海南限购政策对雅居乐造成的影响将被逐渐化解。

  所以,不是雅居乐的“奶牛要断奶了”,而是“奶牛要从今年开始恢复产奶量了”!而且,“产奶量”一经恢复,将很可能创造历史最高“产量”!

  业绩发布会上,雅居乐地产集团总裁王海洋说,2019年,海南很多政策正在慢慢进行一些调整——去年10月份,海南完全取消落户限制;海南也正逐步放开人才新政,符合条件的人才基本上只要出示一年社保或个税证明便可购房;从去年起,海南正大批量引进企业总部,鼓励企业总部员工在当地买房。

  “从顶层角度来看,今年第二季度,关于海南自贸港的相关政策和具体落地规划也将逐步呈现”,王海洋说,尤其是目前海南商住房的整体供应越来越少,这对未来海南市场的支撑会越来越强大。

  其实从去年开始,海南项目的售价已经在稳步提升,尤其经过此次疫情,康养度假型产品或将再次受到市场追捧。

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